בשנים האחרונות מתרחבת לה בקצב מהיר, שלא לומר מסחרר, תופעה חדשה בתחום הבתים המשותפים והיא הקמת ועדי שכונה. הדבר קיבל תאוצה ורלבנטיות בעיקר נוכח בניית מתחמי מגורים, שכוללים, במסגרת פרוייקט בנייה אחד, מספר בתים משותפים, שלהם אינטרסים משותפים. רק חבל שהמחוקק בישראל עדיין לא שמע על כך.
מה זה ועד שכונתי?
השם קצת מטעה, שכן הכוונה בד"כ אינה דווקא לשכונה במובן "הישן" והרחב, שכונה שמונה עשרות או מאות בתים, ללא קשר מובהק ביניהם למעט האזור. הכוונה כאמור היא בראש וראשונה למתחמי מגורים, שכוללים מספר בתים או מגדלי מגורים מצומצם יחסית.
חוץ מהשם "ועד שכונתי" ניתן למצוא הגדרות אחרות כגון "מינהלת שכונה" או "ועד הועדים" או "נציגות הבתים", וכן שמות אשר מכילים את שם הפרוייקט, כגון ועד פרוייקט כך וכך. העובדה שאין כינוי אחד גם היא נובעת מכך שהחוק טרם התייחס לסוגיה באופן ישיר.
ועד שכונתי מורכב בד"כ מנציגים מכל ועד בית אשר שייך למיתחם. הנציגים שנבחרו בדרך הקבועה בחוק – קרי באסיפות דיירים של בית משותף מסויים – מייצגים את אותו בית גם בועד השכונתי, אשר מתכנס בתדירות כזו או אחרת ותפקידם לשמור על האינטרסים של הבית שלהם בתוך השכונה. מקובל שיו"ר הועד השכונתי נבחר מקרב נציגי הבתים, או במקרה אחר היו"ר הינו מינוי חיצוני בשכר.
כאמור אין הסדר חקיקתי ישיר ולכן הדברים משתנים מפרוייקט לפרוייקט וניתן למצוא גיוון רב ויצירתיות, לצד בלגן וחוסר עיקביות.
הקושי הוא עקרוני וממשי: לועד שכונתי אין תקנון מכוח החוק בדומה לתקנון המצוי שחל, כברירת מחדל, בכל בית משותף. אם רוצים להתקין לועד שכונתי תקנון נשאלת השאלה מה כוחו המחייב כלפי כל דייר מדיירי השכונה. שאלה זו לא קיימת כמובן בבית משותף שכן החוק מסדיר זאת. זו אינה השאלה היחידה שאין לה מענה. למשל מהו הקוורום הראוי לשם קבלת החלטות בועד שכונתי? מהו הרוב הנדרש כדי לקבל החלטות כגון שכר לחברי הועד השכונתי, הוצאות משרד, התקשרות עם ספקי שרותים שונים, עובדים ועוד שאלות רבות ונפוצות. אולי שאלת השאלות היא האם ועד כזה הוא בכלל אישיות משפטית, כלומר גוף עצמאי שיכול להתקשר בהתקשרויות מחייבות, להיתבע או לתבוע? בהמשך ננסה לתת לכך תשובה.
מתי יש טעם בהקמת ועד שכונתי?
אם כל כך הרבה בעיות ושאלות פתוחות – לשם מה בכלל צריך ועד שכונתי והאם כדאי להיכנס ל"הרפתקה" שכזו?
ובכן הצורך קיים והוא מוחשי מאוד מכמה סיבות. כך למשל לא פעם ניבנים במרכזן של שכונות המגורים החדשות פארקים יפים (שמוגדרים במקרה הטוב כשצ"פ – שטח ציבורי פתוח, או מה שיותר פופולארי כיום, כשפ"פ – שטח פרטי פתוח), יש שיטחי חניה, תאורה, מתקנים כאלה ואחרים וכד'.
כל אלה אינם בגדר "רכוש משותף" כהגדרתו בפרק הבתים המשותפים בחוק המקרקעין. גם לא מדובר ב"בית מורכב" כהגדרתו באותו חוק, כלומר בבית משותף אחד שכולל מספר אגפים או כניסות או מבנים ואשר המתקנים, החניות, הגינות וכד' עדיין מוגדרים כ"רכוש משותף" למרות שהם משרתים מספר מבנים. במתחמים שאנו עוסקים בהם כאן יש אינטרס משותף באותם שטחים פתוחים אך אין מדובר ברכוש משותף (שניתן להגדירו כשטח פתוח למחצה). לכן ועד הבית הרגיל אינו מספיק כדי לטפל באינטרסים אלה ורק התארגנות רחבה יותר יכולה לטפל בכך.
במילים אחרות המטרה הראשונה של ועד שכונתי היא להסדיר את היחסים הפנימיים שבין הבתים באותו מתחם. ועד כזה ימנע ויכוחים מיותרים בין הועדים השונים וכן ינצל את היתרון לגודל, כשהוא מאגד מספר בתים מול חברות ניהול ותחזוקה. למשל ועד שכונתי יכול לקבל מחיר טוב יותר מספקי שרות בתחומים שונים: גינון; שמירה; נקיון; תחזוקה; תיקונים; רואה חשבון ויועצים משפטיים; וכד'.
מטרה שניה, חשובה לא פחות, להקמת ועד שכונתי, היא בשמירה על האינטרסים של השכונה כלפי גורמי חוץ. פנייה של ועד שכונתי כוחה והשפעתה גדולים יותר מפניית ועד של בית בודד בתוך שכונה. ועד שכונתי ידאג לטיפול שוטף מול הרשות המקומית ורשויות אחרות בכל תחומי החיים: תברואה ופינוי אשפה, שמירה על רמת נקיון, שינוי והוספת קווי תחבורה ציבורית, הוספת כיתות גן, הגברת פיקוח בנושאים שונים וכן שמירה על אינטרסים מול הועדה המקומית והמחוזית לתכנון ובניה ומול גופים אחרים כגון שיטור קהילתי, פיקוד העורף ואפילו גופים מסחריים.
איך זה עובד?
בהעדר חוק שמסדיר את הענין (ואני חוזר על כך שוב כדי להדגיש את המחדל שבכך) צריך למצוא דרכים "עקיפות" שלא לומר פתלתלות, כדי לעגן בצורה מסודרת את פעילות הגוף הזה. המסר החשוב ביותר הוא זה: עדיף שלא להקים ועד שכונתי כלל אם לא מוסדרת עבודתו, סמכויותיו, הליכי בחירתו ותיפקודו – בכתב, בצורה מסודרת, שקופה ומשפטית.
אין סיבה שחברי ועד שכונתי יסתכנו בתביעות אישיות, אשר צפויות להתעורר בעבודה לא מוסדרת, גם היא נעשית בתום לב ובהתנדבות מלאה.
ועד שכונתי מטפל, במישרין ובעקיפין, באינטרסים כספיים ובזכויות קנייניות של מאות דיירים. זו אחריות כבדה. זה מחייב חשיבה והתאמת מסגרת ברורה לפעילות. זה מחייב קבלת יעוץ וליווי של אנשי מקצוע, בעיקר עו"ד ורו"ח. מהי המסגרת המתאימה? זה מאוד תלוי בנסיבות הספציפיות. האם ראוי להקים חברה לשם כך? ואולי עמותה? ואולי די במסגרת לא פורמלית? את זאת ניתן להחליט לאחר בדיקת מאווי וצרכי התושבים ועיון בתקנונים המוסכמים, אם קיימים, של הבתים הספציפיים. בכל מקרה יש להסדיר לועד השכונתי מערכת חוזית מפורטת ואת זאת ניתן לבצע מכוח העובדה שועדי הבתים בשכונה רשאים להתקשר בהסכמים בשם הדיירים גם בענין זה. תוכנו של ההסכם, או התקנון, אשר יהווה את מצע העבודה הבסיסי של הועד השכונתי, יוכן ע"י יועץ משפטי, הוא יוצג תחילה בכל בית, באסיפת דיירים ולאחר שיזכה לאישור בכל הבתים אין קושי לישמו בועד השכונה.
